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中信证券:释放真实自住需求 房地产市场正经历推动波浪式复苏

来源: 智通财经网2024-05-28

中信证券发布研报称,根据上海市人民政府官网,5月27日上海出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,对现有的房地产调控政策进行了较大幅度的优化。此举既打开了全国主要城市进一步优化房地产政策的空间,也体现了政府稳定房地产需求的决心。地产企业所面临的主要问题,即房价持续下行问题和不良资产问题,都即将得到解决,房地产市场正在经历从核心城市向其他城市扩散的波浪式复苏浪潮,外来的,改善的合理真实自住需求正得到释放,看好房地产交易服务商、开发企业和物业服务龙头公司。

中信证券主要观点如下:

上海房价持续下行,存量房供给位于高位

据贝壳研究院数据,截至2024年4月底,上海二手房价格指数同比下降19.8%,较一线城市二手房价格指数平均跌幅高1.5个百分点。价格下行同步引发去化困难,据克尔瑞数据统计,截至2024年4月,上海新建商品住宅可售面积同比增长47.5%至772万平米,去化周期也由2023年同期的6.4个月提升至15.7个月。以上数据显示,即便是一线城市,当前优化地产政策必要性与紧迫性亦持续提升。

中国最大的一线城市大幅度放开限购措施,释放真实需求

中信证券指出,上海是全国最大的都市,对全国尤其是长三角区域有很强的区域辐射力,也有大量的未来人口向往长期定居在上海。上海庞大的中产阶层具备很强的改善居住条件的意愿。但是,由于历史上房屋供不应求,为了防止房价过快上行,上海对于外来真实自住和真实改善需求限制约束较多,较为严格。此次政策缩短非沪籍居民购房所需要的社保和个人年限,扩大重点区域非沪籍人才和非沪籍单身人士购房区域,调整离异者购房、赠予房产等计算口径,允许二孩以及以上家庭再增购一套房屋,政策放开力度为限购政策执行以来最大。这一政策不仅有助于释放大量真实需求,也有助于上海房价尽早企稳。

按揭贷款利率大幅调降,首付款比例大幅降低,首套住房认定大幅放宽

上海规定,新的按揭贷款利率下限为LPR减45个BP,较之此前规定下浮35个BP,影响远超一次降息。首套房最低首付办理要求降低为20%,且优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。中信证券认为,政策将极大减轻刚需的置业负担,释放真实需求,提振区域市场。

置换补贴鼓励居民以旧换新,有助于消化城郊供给,活跃核心区域市场

上海和其他城市一样,城郊市场新房供给大,核心区域则以二手房供给为主,政策对于出售核心区域老房,并买入外环外新房的居民家庭给予定向补贴,既有助于去化城郊新盘,又有助于合理释放核心区域的存量房供给、活跃交易,增强市场信心。此外,政策鼓励企事业单位收储老房,也有助于市场加速流转。

上海的区域政策进一步打开了全国主要城市优化房地产政策的空间,也体现了政府稳定市场的决心

中信证券表示,作为中国最核心的一线城市,历史上其按揭贷款利率和首付所达到的程度,可以视为除北京外,其他所有城市按揭贷款利率和首付的“天花板要求”。而且,近期上海迅速落实相关政策措施,也意味着政府稳定市场的决心。配合其他政策,依托以外来和改善为主的真实增量需求释放,配合存量房业主对房价的信心逐渐恢复,一线城市的房价将望在今年年中率先企稳,此后市场可能呈现波浪式复苏迹象,即先是一线,再是强二线,接着出现弱二线城市复苏。看好房地产交易服务商和开发企业的投资机遇,也看好物业服务龙头公司。

风险因素:房地产支持性政策效果不及预期的风险;房价持续下行的风险;后续市场复苏进度不及预期的风险。