中信证券发布研报称，根据上海市人民政府官网，5月27日上海出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对现有的房地产调控政策进行了较大幅度的优化。此举既打开了全国主要城市进一步优化房地产政策的空间，也体现了政府稳定房地产需求的决心。地产企业所面临的主要问题，即房价持续下行问题和不良资产问题，都即将得到解决，房地产市场正在经历从核心城市向其他城市扩散的波浪式复苏浪潮，外来的，改善的合理真实自住需求正得到释放，看好房地产交易服务商、开发企业和物业服务龙头公司。

中信证券主要观点如下：

上海房价持续下行，存量房供给位于高位

据贝壳研究院数据，截至2024年4月底，上海二手房价格指数同比下降19.8%，较一线城市二手房价格指数平均跌幅高1.5个百分点。价格下行同步引发去化困难，据克尔瑞数据统计，截至2024年4月，上海新建商品住宅可售面积同比增长47.5%至772万平米，去化周期也由2023年同期的6.4个月提升至15.7个月。以上数据显示，即便是一线城市，当前优化地产政策必要性与紧迫性亦持续提升。

中国最大的一线城市大幅度放开限购措施，释放真实需求

中信证券指出，上海是全国最大的都市，对全国尤其是长三角区域有很强的区域辐射力，也有大量的未来人口向往长期定居在上海。上海庞大的中产阶层具备很强的改善居住条件的意愿。但是，由于历史上房屋供不应求，为了防止房价过快上行，上海对于外来真实自住和真实改善需求限制约束较多，较为严格。此次政策缩短非沪籍居民购房所需要的社保和个人年限，扩大重点区域非沪籍人才和非沪籍单身人士购房区域，调整离异者购房、赠予房产等计算口径，允许二孩以及以上家庭再增购一套房屋，政策放开力度为限购政策执行以来最大。这一政策不仅有助于释放大量真实需求，也有助于上海房价尽早企稳。

按揭贷款利率大幅调降，首付款比例大幅降低，首套住房认定大幅放宽

上海规定，新的按揭贷款利率下限为LPR减45个BP，较之此前规定下浮35个BP，影响远超一次降息。首套房最低首付办理要求降低为20%，且优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。中信证券认为，政策将极大减轻刚需的置业负担，释放真实需求，提振区域市场。

置换补贴鼓励居民以旧换新，有助于消化城郊供给，活跃核心区域市场

上海和其他城市一样，城郊市场新房供给大，核心区域则以二手房供给为主，政策对于出售核心区域老房，并买入外环外新房的居民家庭给予定向补贴，既有助于去化城郊新盘，又有助于合理释放核心区域的存量房供给、活跃交易，增强市场信心。此外，政策鼓励企事业单位收储老房，也有助于市场加速流转。

上海的区域政策进一步打开了全国主要城市优化房地产政策的空间，也体现了政府稳定市场的决心

中信证券表示，作为中国最核心的一线城市，历史上其按揭贷款利率和首付所达到的程度，可以视为除北京外，其他所有城市按揭贷款利率和首付的“天花板要求”。而且，近期上海迅速落实相关政策措施，也意味着政府稳定市场的决心。配合其他政策，依托以外来和改善为主的真实增量需求释放，配合存量房业主对房价的信心逐渐恢复，一线城市的房价将望在今年年中率先企稳，此后市场可能呈现波浪式复苏迹象，即先是一线，再是强二线，接着出现弱二线城市复苏。看好房地产交易服务商和开发企业的投资机遇，也看好物业服务龙头公司。

风险因素：房地产支持性政策效果不及预期的风险；房价持续下行的风险；后续市场复苏进度不及预期的风险。