5月10日晚间，南都物业(603506)发布股价异动公告，公司股票在四天内出现了三次涨停，引起了市场的关注，公司自查无重大未披露事项。

南都物业股票交易自2024年5月8日至2024年5月10日连续3个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到20%，属于股票交易异常波动情形。5月7日、9日、10日，南都物业股价均以涨停收盘。截至10日收盘，南都物业报11.09元，最新市值20.82亿元。

公告显示，经南都物业核查，公司目前生产经营活动一切正常，截至公告披露日，公司、公司控股股东及其实际控制人不存在涉及公司应披露而未披露的重大资产重组、股份发行、收购、债务重组等重大信息。

作为一只物业股，南都物业近期股价迅速上涨或与房地产利好政策频出台相关。5月9日，杭州优化房地产调控政策，提出全面取消住房限购，且对购房人在所购住房城区范围内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的，新购住房贷款可按首套房认定。除杭州外，近日北京、深圳、天津、成都、杭州等一、二线热点城市密集优化了住房限购政策。

在政策刺激下，房地产板块连续几日表现活跃。5月10日，房地产板块整体涨4.33%，天地源、南都物业涨停，我爱我家、特发服务、滨江集团、世联行等跟涨。

南都物业成立于1994年4月，一直从事物业管理相关服务，提供的主要服务内容主要包括物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务，以及涵盖社区O2O、家政服务、美居服务、存量资产服务、社区养老服务等领域的增值服务。

2024年第一季度，南都物业实现营业总收入4.42亿元，同比下降4.98%；归母净利润2082.50万元，同比下降48.36%；扣非净利润2588.80万元，同比下降24.03%。南都物业在年报中解释，一季度净利润下滑主要是安邦护卫股价下跌，确认公允价值变动收益。

安邦护卫是南都物业参投的一家浙江地区公司，是国内首个全省域覆盖的武装押运企业，于2023年12月20日登陆A股市场。根据公开资料，南都物业合计持有安邦护卫403.2258万股股份，占其首次公开发行前总股本的5%。

但值得注意的是，安邦护卫成功上市，也成为南都物业在2023年净利润大涨的主要原因。2023年，南都物业实现归母净利润约1.86亿元，同比增加27.69%，但扣非后净利润7020.06万元，同比下降36.59%。

其中2023年公允价值变动收益约为1.27亿元，占净利润规模比例为64.94%，而这一指标在2022年仅为1167.83万元。按照南都物业对安邦护卫的持股数，安邦护卫成功上市，为南都物业带来约1.17亿元的当期非经常性损益。

从主营业务来看，南都物业正在拓宽服务赛道，2021年起将公建和城市服务作为未来成长新的发力点，试图加强城市服务布局，推进非住领域业态布局。财报显示，截至2023年末，南都物业总签约面积中，城市服务项目占比10.6%，非住业态项目面积占比同比提升4.4个百分点；在全年新增签约面积中，城市服务项目占比18.7%，非住宅项目新拓面积占比过半。

近年来，越来越多传统物企向城市服务商转变，将目光瞄准公建及城市服务。据了解，公建及城市服务盈利表现依赖于城市能级、政府预算，毛利率相对较低，这一点在南都物业2023年年报中亦有体现。2023年，南都物业毛利率为16%，同比下降3.51个百分点。南都物业在年报中表示，主要是公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降、成本增加。

在今年4月20日披露的投资者调研纪要中，南都物业表示，该公司目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域，一方面是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；另一方面是因为非住宅领域市场空间较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，且具有一定的规模效应。