转自：中国经营网

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

时隔多年，莱茵达体育发展股份有限公司（000558.SZ，以下简称“莱茵体育”）的去地产转型仍在路上。

“本次交易完成后，上市公司将新增冰雪山地旅游运动等旅游相关业务，实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，有利于优化上市公司的业务结构。”近日在回复深交所问询函时，莱茵体育再次提及去地产化转型，并表示已将公司发展战略转向“泛文旅体”融合。

莱茵体育此次提及的相关交易指的是其不久前披露的重大资产置换计划。根据披露信息，莱茵体育拟以旗下部分房地产子公司股权置换成都文化旅游发展股份有限公司（以下简称“成都文旅”）63.34%股份，差额部分以现金方式补足；同时，以现金方式购买成都体育产业投资集团持有的成都文旅3.33%股份。交易完成后，莱茵体育将合计持有成都文旅66.67%的股份，成都文旅将成为莱茵体育控股子公司。

就其去房地产化转型计划及后续文旅体产业链布局等问题，《中国经营报》记者致电致函莱茵体育方面采访，对方表示具体交易情况已详细披露，相关问题目前均以公告内容为准。

拟置入文旅资产

根据披露信息，莱茵体育此次拟置出资产主要为旗下杭州枫潭100%股权及南京莱茵达100%股权，两者均涉及房地产销售与租赁业务。

其中，杭州枫潭主营业务为房地产销售与租赁，主要资产为投资性房地产，系位于浙江省杭州市拱墅区余杭塘路515号莱茵矩阵国际的写字楼、地下停车场，目前对外出租；南京莱茵达主营业务为房地产租赁，主要资产为投资性房地产和固定资产，主要是江宁区天元东路228号的莱茵之星大厦及地下停车场，用于对外出租。

相对来看，莱茵体育此次拟置入资产则主要涉及文旅业务。

披露信息显示，成都文旅于2015年挂牌新三板，主要在成都西岭雪山景区内从事索道业务、酒店经营业务、滑雪业务与娱乐业务，为游客提供交通、住宿餐饮、滑雪娱乐项目等服务。

审计报告显示，截至2023年4月30日，枫潭置业总资产3.23亿元，净资产2.65亿元，其中投资性房地产为2.74亿元，此次交易价格按估值计为3.5亿元，增值率32.34%；南京莱茵达交易价格同样按估值计为9680.37万元，增值率43.33%。

拟置入资产成都文旅整体估值则为7.7亿元，增值率24.66%，此次拟交易权益比例为66.67%，交易价格为5.1亿元。

除置换资产外，莱茵体育此次交易中还需以现金方式支付差额4195 万元。同时，莱茵体育还拟以现金方式购买成都体育产业投资集团持有的成都文旅3.33%股份，交易完成后，成都文旅将成为莱茵体育控股子公司。

此次交易前，莱茵体育的主营业务为房地产销售与租赁、体育；通过此次交易，莱茵体育的主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁。莱茵体育认为，通过此次交易，上市公司将实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，增强资产质量及竞争力。

转型多年

实际上，莱茵体育的去地产化转型已提及多年。

至少自2015年开始，莱茵体育即开始去地产化转型，将公司名称由此前的莱茵置业更改为现名，并公告称将剥离非经营性地产，主营业务将向体育方向进行调整。除体育业务外，莱茵体育还曾涉足天然气终端市场等能源业务。

2019年，成都体育产业投资集团有限公司通过协议转让方式，以13亿元收购高继胜持有的莱茵体育29.9%控股权，莱茵体育实际控制人由此变更为成都市国资委。

至此次重大资产置换公布前，莱茵体育去地产化转型一直未有较大动作。当前，莱茵体育主营业务为房地产销售与租赁以及体育两大项，其中房地产销售与租赁业务主要为存量商铺、写字楼的销售及租赁，租售项目主要集中在浙江、江苏、上海等地；体育业务则主要从事城市体育服务综合体建设与运营、体育赛事相关业务。

但截至目前，莱茵体育主要营收仍依赖于房地产销售与租赁业务，体育业务占比较低。据2023年半年报，2023年上半年，莱茵体育营收约为1.05亿元，其中，房地产销售营收占比78.67%，租赁收入占比17.01%，体育运营业务营收占比则为4.32%，不足5%。

近年来，莱茵体育的体育业务营收波动也较为明显。2016年，莱茵体育首次公布其体育业务营收，为1759万元，占营收比例不足1%，为0.46%；2017年其体育业务营收快速增长，同比增长297.50%达到6991万元，占营收比例也达到5.28%；2018年与2019年，其体育业务营收占比虽持续提升至6%及13%以上，但两年度营收金额却均呈同比下降态势。

此后，莱茵体育的体育业务营收趋势向好，连续两年持续上涨，至2021年营收达到5223万元，营收占比也一度接近40%，达到37.12%。但2022年，其体育业务营收再度同比下降79.90%，营收占比也降至10%以下；2023年上半年，其体育业务营收占比则降至5%以下。

营收严重依赖房地产业务同时，去地产转型以来莱茵体育的业绩表现一直未有较好提振，除2016年出现扭亏为盈外，2017年至2023年上半年，莱茵体育已连续多年扣非净利润亏损，2020年以来净利润也已连续多年亏损。

加码文旅体融合

针对成都文旅相应股份，莱茵体育及相关交易方早有动作。

2020年11月底，莱茵体育曾发布公告称，拟通过定增收购成都文旅63.34%股份，但该重组计划于2021年中止。

相较此前定增收购的重组计划，此次交易所涉成都文旅股份比例未有较大变化，但交易方式已变更为资产置换及部分现金收购。相应交易方式变化无疑更利于其进一步剥离房地产业务及资产，推进去地产化转型。

但莱茵体育对置入资产是否有持续经营能力也引发多方关注。深交所在问询函中要求莱茵体育说明其是否具备控制、经营置入资产业务所必要的人员和经验储备，并说明交易完成后对成都文旅业务、资产、人员、机构、财务等方面进行整合的具体计划。

莱茵体育在回复中则表示，上市公司通过持续去地产化增厚业绩、拓宽体育业务增强品牌形象，依托文旅集团优质丰富的政府平台资源优势、管理层丰富的旅游行业经验，坚持泛文旅体融合的发展战略，具备控制、经营成都文旅旅游业务所必要的人员和经验储备。

具体整合计划方面，莱茵体育则表示，交易完成后，上市公司将保持成都文旅主要管理层和人员的稳定，保障成都文旅业务运营稳定性，同时根据成都文旅实际经营需要向其提名董事、监事，加强其在管理、技术、销售、财务等方面的人才储备。

作为莱茵体育去地产转型路上置入的首个文旅标的，成都文旅近年来业绩增长较为稳定。财报显示，2020年至2022年，成都文旅营业收入分别为1.04亿元、1.34亿元、1.5亿元，归母净利润分别为43.66万元、1808.29万元、2881.37万元。

但今年上半年，成都文旅营业收入与归母净利润双双下滑，其中营业收入为8714.3万元，同比下降22.82%；归母净利润为2988.01万元，同比下降39.79%。

对于业绩下滑原因，成都文旅表示，自2023年3月开始，公司西岭雪山景区进入基础设施和道路提升改造期；今年春节提前，雪季经营窗口期缩短20天；同时叠加观景索道配合提升改造停运等因素导致。

对于此次交易，莱茵体育多次强调能够提升其持续经营能力，推动业务转型，使其加速房地产存量库存去化，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务。但其瞄向文旅的业务转型效果以及后续产业链布局，或仍需较长时间来检验。