观点网 近期已有不少物管企业披露了2023年度业绩，从这些预告来看，去年物企整体表现欠佳。

其中，建发物业预计2023年权益持有人应占溢利增长不少于70%；华发物业2023年收入同比增长11.0%，公司拥有人应占溢利同比增长28.8%外。

雅生活预计2023年股东应占溢利将介于3.2-5亿元之间，同比大幅下滑73%至83%；碧桂园预期综合期内净利润以及归母净利润将较2022年同期将大幅下降；金科服务预计亏损幅度有所收窄，但净亏损规模在8-11亿元之间。

现在，中天服务也交出了自己的成绩单，2023年实现营业收入约3.40亿元，同比增长10.95%；归母净利润出现较大幅度下滑，为2021.98万元，同比下降67.19%。

同时，除了净利润下滑，中天服务还面对着在管规模较小、应收款大幅增加、历史遗留的诉讼等诸多问题。

成绩单

从规模来看，中天服务算是一家小型物企，直到2023年才跨越1000万平方米在管面积门槛。

2021-2023年，该公司在管面积分别为705万、849万、1220万平方米，两年复合增长率约31.5%。截止到2023年末，在管项目共77个，较上期增长15个。

项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等地，形成一定的区域优势。同时，根据不同的城市定位、项目体量、项目定位等对服务体系进行分级，推出了清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列服务产品。

业态覆盖上，在稳固住宅业态的基础之余，拓展商场、学校、写字楼、医院等非住领域。

2023年，中天服务实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%。从业务分部来看，物业管理及配套服务收入约2.76亿元，较上年同期增长16.06%，占总营收比重81.14%；案场服务收入约5133.55万元，同比减少7.94%，占营收比重15.11%；其他服务收入1276.62万元，同比减少1.53%，比重为3.76%。

从毛利率来看，物业管理及配套服务期内录得毛利率为27.01%，较上年同期微降0.07个百分点；案场服务毛利率为25.53%，同比下降4.16%。受营收占比较多的物管服务毛利率下降的影响，公司整体毛利率也略微下降0.8个百分点至26.77%，高于观点指数样本物企22.95%的平均综合毛利率。

毛利率的下降，一定程度上与应收账款规模增长有关。财报显示，中天服务2023年末应收账款较期初增长约55.5%至7270.98万元，占总营收比例21.4%。

报告期内，中天服务实现归属于上市公司股东的净利润2021.98万元，同比下降67.19%；归属上市公司股东扣非后的净利润3674.73万元，同比增长9.97%。

从利润表上来看，归母净利润大幅下滑主要是受营业外收入与支出变化的影响。

2023年表内营业外收入仅为10.18万元，而去年同期为2853.32万元；与此同时，营业外支出出现大幅上涨，较2022年同期24.87万元上涨至报告期内的1814.07万元，占利润总额比例达57.10%。

营业外收支的一减一增造就了中天服务2023年与2022年之间4632.34万元的利润差额，而同期录得的归母净利润差额为4140.94万元。

财报披露，中天服务录得大幅营业外支出的原因为：本年度其他投资者诉公司虚假陈述案件和解、计提预计负债等原因所致。

这正是中天服务为早前借壳上市而继续付出的历史代价。

因为，扣除这些非经常性的损益之后其实可以看到，归属上市公司股东净利润较同期增长9.97%，与营收增速基本保持同步。

填坑记

中天服务最早的上市主体为“浙江新嘉联电子股份有限公司”，彼时证券名称为“新嘉联”。

2015年，该公司以发行股份和支付现金相结合的方式收购了巴士在线科技有限公司100%的股权；2016年初，证券名称更改为“巴士在线”。

2017年，作为巴士在线全资子公司的巴士在线科技违规虚增营业收入，导致巴士在线当年披露的前三份季报信息存在虚假记载。

因为此次造假，巴士在线于2020年被浙江证监局行政处罚，并引发了投资者的索赔诉讼，该系列案件的诉讼时效截止于2023年4月。公司市值大跌，并一度面临退市局面。

2021年期间，中天控股集团将物业板块注入巴士在线，并处置了原有的微电声业务。5月，中天美好集团将中天美好服务100%股权无偿赠与巴士在线，并于6月完成了工商变更登记手续，本次赠与完成后，巴士在线的主营业务变更为物业管理服务。

2022年8月，“巴士在线股份有限公司”名称更改为“中天服务股份有限公司”，证券简称变更为“中天服务”，股票代码保持不变。

如今中天服务的财报中如此介绍主要业务是：一家市场化运营的物业管理企业，主要通过项目竞标并签订合同，为签约物业项目提供“四保一服”及增值服务，服务的主要客户为住宅小区业主、房地产商。

可以说，中天服务虽然成功实现借壳上市，只是借的“壳”千疮百孔，遗留的历史问题顽疾难除。虽然如今造假追偿案件的诉讼期已经截止，但公司仍需“填坑”。

根据2023公司年报中披露的重大诉讼、仲裁事项，报告期内，陆俭诉公司等证券虚假陈述责任纠纷一案已达成调解协议，协议履行完毕后，影响到公司损益金额达525.63万元。

此外，中天服务还存在大业信托有限责任公司诉公司等16名被告证券虚假陈述责任纠纷、郭征兵、高原等15位投资者诉公司证券虚假陈述责任纠纷、浙江新东阳建设集团有限公司诉中天美好服务合同纠纷等案件尚未审理，涉案金额合计1554.04万元，该部分计提了50%比例的预计负债。

正是这些事项导致公司2023年营业外支出飙升，其中预计未决诉讼损失一项计提损益约1798.05万元。显然，中天服务过往通过借壳获得了难得的上市地位，但后续受到的拖累也不少。

不过，对于如今的中天服务来说，告别过去，聚焦未来有质量的发展才是首要任务。

该公司于财报中就指出，将积极拥抱市场化，进一步开展对外市场拓展工作，形成规模化；同时，注重外部拓展项目的优劣筛选，对明显不利于整体质量提升的项目坚决摒弃，提高盈利能力更强的非住类项目市场开拓。