核心观点

上半年公司实现营收12.3 亿元，同比增长126.5%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润2.7 亿元，同比下降32.1%；营收增长而业绩下降，主要由于去年上半年公司将张润大厦出售给华安张江产业园REIT，获得投资收益近4 亿元，而今年上半年无此项收入。2023 年年末公司用于出租的物业建面共133 万方，随着上半年共292.8 万方的竣工与在建项目未来陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。截至上半年末公司累计产业投资规模已达94.4 亿元，同比增长8.4%，产业投资力度进一步提升。

事件

公司发布2024 年中报，上半年实现营业收入12.3 亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.7 亿元，同比下降32.1%。

简评

一次性收益减少致使业绩下降。公司上半年实现营收12.3 亿元，同比增长126.5%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润2.7 亿元，同比下降32.1%。上半年公司综合毛利率为60.1%，较上年下降6.5 个百分点；营收增长而业绩下降，主要由于去年上半年公司将张润大厦出售给华安张江产业园REIT，获得投资收益近4 亿元，而今年上半年无此项收入；上半年投资收益与公允价值变动损益合计0.7 亿元，同比下降83.8%。

张江科学城扩容，区域建设稳步推进。上半年公司竣工3 个项目，总建面50.8 万方；存量在建项目14 个，总建面242 万方，其中公司于2023 年年末获取的康桥汇康天地地块项目已于2024 年5月开工，张江科学城再度扩容。2023 年年末公司用于出租的物业建面共133 万方，随着上半年共292.8 万方的竣工与在建项目未来陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。

产业投资力度进一步提升。上半年公司成功设立张江燧玥基金与张江燧锋二期基金，截至上半年末累计产业投资规模已达94.4 亿元，同比增长8.4%。其中直投项目55 个，投资金额40.8 元；参与投资的基金30 个，认缴出资54.6 亿元，撬动了589.0 亿元的资金规模。“直投+基金+孵化”模式下，产业投资力度进一步提升。

下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026 年公司的EPS分别为0.62/0.69/0.77 元（原预测为0.71/0.82/0.92 元）。看好园区建设与产业投资持续推进为公司带来的增长空间，维持买入评级。

风险分析

公司的主要风险在于：

1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。

2）物业出租水平可能不及预期：公司近242 万方的物业将于未来逐步竣工交付，若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。

3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。