今年1—6月，保利发展新拓展项目数量锐减至12个，容积率面积为116万平方米，总地价降至126亿元

标点财经、投资时间网研究员 董琳

房地产行业探底走势之下，谁也难逃利润下滑的境况。

日前，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布半年度业绩报告。数据显示，2024年上半年，保利发展的营业总收入为1392.49亿元，同比增长1.66%；归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）为74.20亿元，同比下降39.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为72.30亿元，同比下降38.35%。

据Wind统计数据，这是保利发展自2013年以来首次在上半年度出现归母净利润、扣非净利润负增长的情况，同时也是该公司近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元。

标点财经、投资时间网研究员注意到，为了进一步优化债务结构，半年报发布同日，保利发展公告称，公司拟向不特定对象发行可转债，募资总额不超过95亿元（含本数）。其中，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元。扣除发行费用后的募集资金净额将用于北京、上海等城市的15个房地产项目开发建设及补充流动资金。

此外，保利发展还宣布，公司完成了年内第三期短期融资券的发行，发行规模为25亿元，全部用于偿还7月底到期的债券。

二级市场上，截至8月20日，保利发展下跌1.71%，报于8.04元/股（不复权），当前总市值为962亿元。

上半年净利润下降近四成

2024年上半年，受到房企投资意愿较低的影响，行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场各方参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。

在此情况下，保利发展上半年实现签约销售金额1733.36亿元，同比下滑26.81%；实现销售面积954.25万方，同比下滑31.01%；销售权益比为77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额为1330亿元，同比下滑17%。尽管销售金额稳居行业第一，但保利发展未能扭转净利润持续下滑的局面。

标点财经、投资时间网研究员注意到，自2021年以来，保利发展的归母净利润处于持续下滑态势。

数据显示，2021年至2023年，该公司的归母净利润分别为273.88亿元、183.47亿元、120.67亿元；同比分别下降5.39%、33.01%、34.13%。2024年上半年，保利发展的归母净利润降至74.20亿元，同比减少39.29%。

对于净利润的下降，国金证券研报认为，受市场下行及价格承压影响，保利发展上半年项目结转毛利率为16.02%，同比下降5.24个百分点，与2023年全年相当；同时公司期内结转项目权益比例下降。对此，保利发展表示，伴随着前期低利润空间项目的陆续结转结束，加上2023年下半年至今的地产政策优化利好，房企进入新的结转周期，相关数据或迎来好转。

值得关注的是，今年上半年保利发展经营和投资活动产生的现金流净额均出现了较大幅度的下滑。截至上半年末，该公司经营活动产生的现金流量净额为-171.48亿元，同比下降339.97%；投资活动现金流量净额为-0.21亿元，同比下降100.97%。

保利发展表示，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。保利发展预计，随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。

2015年至2024年上半年保利发展归母净利润情况

数据来源：Wind

投资缩紧 融资加码

投资拿地持续缩紧，也是今年上半年保利发展运营变化中较为明显的一项。

2023年上半年，该公司共拓展项目41个，容积率面积为385万平方米，总地价为709亿元。而今年1—6月期间，保利发展新拓展项目数量锐减至12个，容积率面积为116万平方米，总地价则降至126亿元。

另据中指研究院统计数据，今年上半年，保利发展的权益拿地金额为110亿元，在房企拿地金额百强榜单上从去年同期的第3位滑落至第8位。

对于公司拿地数量与金额下降的问题，保利发展管理层在业绩说明会上回应称，公司坚持统筹安全和发展，2023年底公司拓展相对集中，对应地价多数在2024年上半年支付。上半年全国主要城市土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，公司也主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。

债务方面，保利发展的负债结构进一步优化。截至上半年末，该公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。

同时保利发展融资优势依然突出。据开源证券研报，2024上半年，保利发展成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。

而在积极融资推动下，该公司继2023年有息负债下降之后，今年上半年再度回升。截至期末，保利发展有息负债总额为3735亿元，累计净增192亿元。其中半年内的短期债务为427.08亿元，分别为公司信用债83.26亿元、银行贷款282.32亿元、非银行贷款61.5亿元；半年以上的有息债务为3308.02亿元，分别为公司信用债665.72亿元、银行贷款2753.79亿元、非银行贷款315.6亿元。

“泰康系”减持至5%以下

标点财经、投资时间网研究员注意到，盈利能力下降的同时，险资也在持续减持保利发展股份，加速离场。

早在2016年，保利发展通过非公开发行10.99亿股的方式，募集资金约90亿元。彼时，泰康人寿通过泰康资产以60亿元认购该公司股份约7.33亿股，占发行后总股本的6.18%，每股定价8.19元。该次权益变动后，泰康人寿、泰康资产在保利发展的持股由1.29%上升至7.35%，一跃成为公司第二大股东。

但随着房地产市场迎来巨变，泰康人寿自2023年起开始减持公司股份。

2023年4月14日，保利发展公告称，泰康人寿拟减持公司不超过1.56亿股，占公司目前总股本的1.3%。今年6月27日，保利发展公告当日收到泰康人寿告知函，截至2024年6月27日，泰康人寿及其一致行动人泰康资产通过集中竞价交易、大宗交易等方式累计转让公司股份1.43亿股，合计持有公司股份数量减少至7.28亿股，持股比例由7.35%变动为6.08%。

8月1日，保利发展发布《关于股东权益变动的提示性公告》。公告显示，保利发展股东权益发生变动，公司持股5%以上股东泰康人寿及其一致行动人泰康资产自2017年2月21日至2024年8月1日，通过集中竞价交易和大宗交易方式转让公司股份。

减持后，泰康人寿的股份比例由7.12%降至4.98%，泰康资产受托管理的其他账户股份比例由0.23%降至0.02%，两者合计股份比例由7.35%降至4.99%。

在简式权益变动报告书中，泰康人寿方面表示，本次减持是根据资产配置需求和相关投资决策。同时，在未来12个月内，公司将根据自身实际情况增加或继续减少其所持有的上市公司股份。

业内有分析指出，伴随着城镇化进程放缓，房地产行业深度调整，所有房地产企业的规模和盈利性都在变差，险资机构亦开始重新评估房地产行业股权投资的风险和收益。

截至8月1日“泰康系”持有保利发展股份情况

数据来源：公司公告