观点网 继一个月前武汉联合贝壳武汉站开启“以旧换新”业务合作后，招商蛇口又采取新的措施应对武汉区域内存量办公项目，目标依旧是“聚焦关键指标达成，坚决去化已竣未售”。

8月18日消息，招商蛇口与武汉安家保障性住房有限公司展开合作，将存量商品房用作保障性住房，首批合作项目已正式落地。

据悉，武汉安家保障性住房有限公司与招商蛇口愉樾项目和空港中心三期项目完成签约，收购面积超2万平方米，改造装修后，将为武汉提供500余套保障性租赁住房。

其中，招商蛇口愉樾3栋2号楼项目位于汉阳区鹦鹉街道189号，总建面1.32万平方米，地处汉阳区钟家村商圈，集金融、经贸、商务、文化艺术于一体，紧邻地铁6号线马鹦路站。

观点新媒体查阅资料发现，招商蛇口愉樾项目早在2022年7月竣工，总建面11万平方米，其中4万平方米的高端改善住宅已售罄，余下4.2万平方米的写字楼及商业，而3栋2号楼就属于其中的写字楼项目，当前状态为12层的毛坯现房。

面对写字楼空置率不断爬升、租金下行压力逐渐加大，招商蛇口选择将写字楼改造用作租赁住房的退出方式，倒是令人眼前一亮。

消化存量新路径

自2011年进入武汉市场以来，招商蛇口在武汉已积累了丰富的土储，其中不乏有与武汉城建联手打造的未来中心、与中建三局联合打造的壹品澜芸等系列红盘，但写字楼项目的布局相对稀少，同时也面临着去化困境。

今年5月11日，市场就有消息传出“招商蛇口委托第三方平台对外出售一栋高端写字楼”，所指的正是愉樾3栋2号楼。

历时3个多月，该写字楼最终未在公开市场上顺利流转，反而以用作租赁住房的形式成功实现交易，距离项目完工也过去了2年之久。

在2023年度报告中，招商蛇口对招商愉樾项目计提存货跌价准备7880.17万元。

已竣未售的写字楼项目持续贬值，回笼现金流压力长期存在，或许是招商蛇口促成本次合作的关键推动力。

关于写字楼用作租赁住房的可行性，武汉市住房保障和房屋管理局在2020年4月20日发布的“关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房”通知中已有明确指示，招商蛇口愉樾项目所在的汉阳区就在准许范围之内。

通知指出，武汉江岸、江汉、研口、汉阳、武昌、等地的已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋可以改造为租赁住房，而城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。

在规划中，未来愉樾项目定位服务于区域新青年、新市民、教育、医护和企事业单位员工，租赁需求旺盛。在改造装修配备家具家电后，项目提供可拎包入住的保障性租赁住房334套（间）。

此外，本次签约的另一项目空港中心三期即空港新城创智园区·创智文化园，原规划打造为办公别墅和企业独栋，于2021年9月开工，2024年6月交付使用。

在武汉市住房和城市更新局网站的“商品房项目查询系统”中检索发现，该商业项目共计有13栋、235套，目前非住已售18套、非住可售190套。且在今年6月6日，其中的4、7、10号办公楼已取得商品房预售许可证，建筑面积3004.86平方米。

种种迹象表明，该项目也存在写字楼改造用于租赁住房的需求。

武汉安家表示，此次合作项目将有助于推动构建房地产发展新模式，为更多工薪群体、新青年、新市民提供住房保障，实现广大群众住有所居、居有所安的目标。

疲软的写字楼市场

在今年6月份的中期工作会上，招商蛇口华西区域副总经理、武汉公司总经理冷莹总结发言中明确了下半年的四个年度目标，其中就包括“坚持存货去化，围绕一盘一策实现大盘项目流速提升，尾盘项目尽快清盘”。

过去一年，招商蛇口在武汉仅有一个入市在营的写字楼项目——江璟城B栋写字楼，于2023年下半年开始运营，总建面7.97万平方米。截至去年年底，该写字楼运营收入581万元，平均出租率仅21%。

整体上看，招商蛇口写字楼项目的运营收入及净利增幅已呈现疲软状态。2023年，招商蛇口实现写字楼运营收入12.6亿元，实现EBITDA为8.55亿元，与2022年相比增长缓慢。2022年，招商蛇口实现写字楼运营收入11.59亿元，实现EBITDA为8.28亿元。

据仲量联行数据，截至今年6月底，武汉优质办公楼市场总体量为908.7万平方米，其中甲级市场存量为312.7万平方米。

今年第二季度，武汉全市空置率环比下降0.2个百分点至39.7%，市场调价行为仍在持续。其中，甲级办公楼空置率上升0.8个百分点至37.0%，净有效租金环比下降1.6%至80.7元/平方米·月；乙级办公楼空置率下降0.7个百分点至41.1%，净有效租金环比下降1.1%至65.9元/平方米·月。

仲量联行表示，预计2024年下半年武汉仍有约25万平方米的新增甲级办公楼供应入市，未来两年内供应压力暂无明显放缓迹象。

在空置压力的影响下，市场租金短期内延续下行趋势，但租金降幅将逐步转入放缓区间。

再回到招商蛇口本身，截至今年一季度，公司货币资金832.06亿元，短期借款10.84亿元，一年内到期非流动负债403.55亿元，一年期内账龄的应付款约508.4亿元。

在现金流与写字楼压力双重交叠下，积极处理个别积存已久的办公项目，这也是招商蛇口在缝隙中腾挪的方式。