观点网3月21日，招商积余召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会，董事长聂黎明、董事兼总经理陈海照、董事兼副总经理赵肖、财务总监江霞以及董事会秘书陈江出席。

2023年全年，该公司实现营业收入156.27亿元，同比增长20%；公司毛利率约11.56%，同比下降0.28个百分点；净利率约4.73%，较上年同期上升0.36个百分点。

报告期内录得归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.60亿元，同比增长32.12%。

受宏观环境和房地产行业下行的影响，物业市场由增量市场逐步向存量转变，行业规模低位增长，市场竞争进一步白热化，政企客户压降费用和成本刚性上涨，双向挤压对物企收入及盈利产生影响，招商积余因此陷入毛利率下滑困境。

“但是我们也看到发展机遇与挑战并存，物业行业整体仍处于结构性机遇和政策性机遇叠加的状态，具有发展的空间。”于是，聂黎明期望今年能够实现两位数的营收增速。

毛利率下滑

招商积余主营包括物业管理与资产管理两大业务。其中，作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，物业管理业务2023年实现营业收入147.58亿元，同比增长18.03%，占总收入比例约94.44%，是公司最主要的营收来源；资产管理业务全年实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，占总营收4.47%。

从毛利率来看，该公司2023年录得同比下降主要是受物管服务的拖累。物管业务报告期内录得毛利率10.01%，较上年下降0.57个百分点；资管理业务毛利率为50.74%，同比上升9.17%，虽然该部分毛利率涨幅较大，但受限于规模，因此对拉升整体毛利率的影响不大。

从物管服务收入构成来看，基础物业管理业务全年营收121.13亿元，同比增长20.44%，占物管收入比重82.08%，占总收入比重77.52%；平台增值服务营收5.84亿元，同比增长1.42%，占物管收入3.96%，占总营收比重3.74%；专业增值服务业务实现营收20.61亿元，同比增长10.19%，占物管收入13.96%，占总营收13.19%。

不难看出，招商积余最重要营收来源是基础性物管服务，而该部分2023年录得毛利率为8.76%，同比下降1.02个点。

尽管平台增值服务毛利率录得同比上升2.46%至8.49%，专业增值服务毛利率同比上升1.51%至17.81%，但对整体毛利率的影响不及基础性物管分部，“沃土”失色的前提下，“云”、“林”的反哺始终显得不足。

资管业务方面，其中，商业运营分部实现全年收入2.45亿元，占资管收入比重35.04%，占总营收比例1.57%，并录得毛利率同比上升14.54%至44.13%；持有物业出租及经营分部收入4.54亿元，占资管收入64.96%，占总营收2.90%，毛利率同比上升9.36%至54.32%。

对于整体毛利率下滑的原因，公司财务总监江霞提到，主要是承受到客户对于费用的压降以及公司自身经营成本的双向挤压，导致公司毛利率出现了一定程度的下降。此外，公司在项目品质的提升上投入较多，比如基础设施公区改造、设施功能升级、绿化景观提升等。

2023年，招商积余录得营业总成本约138.21亿元，同比增长约20.37%，占总营收比例88.44%。

“2024年，预计公司毛利率整体上仍将高度承压，上述刚才提到的影响毛利率的因素依然会存在。”江霞指出，公司对此已有充分的认知，并且也做好了相关工作的铺排。

虽然在毛利率方面的表现不佳，但招商积余在物管行业所面临的另一个难题上的表现良好。截止期末，公司应收账款规模约22.93亿，较期初下降约1.66%，占总营收比重约14.67%，占总资产比例12.32%，较期初下降0.77个百分点。上述数据优于大部分同行。

公司2023年经营活动产生的现金流量净额约18.16亿元，同比增长82.54%；期末现金及现金等价物约43.24亿，较期初增加约11.82亿元；有息负债规模同比下降15.36%至19.89亿元，资产负债率下降1%至46.73%。

营收增速目标

在此次业绩会上，招商积余董事长聂黎明表示，随着这个房地产行业的下行，物业管理行业也从增量市场转变为存量市场。虽然结构性和政策性的机会仍然存在，但行业也存在很大的一个不确定性。

或许正是因为担心市场会出现预料之外的状况，因此招公司在2023年财报中并未披露关于2024年的预期收入，而在2022年的财报中却有披露2023年的营收目标。

“今年公司按照既定战略，结合内外部环境变化，也已经制定了目标。我们希望经过今年一年的努力，能够争取到不低于两位数的营收增长速度。”聂黎明提到。

对物企来说，规模一般与应收呈正相关关系，规模扩张大多通过关联公司、收并购、外拓等三种方式。

招商积余总经理陈海照也提到，在做大规模方面，其中一方面要持续的加大与股东的协同业务的合作和范围。

据了解，招商积余1月25日公告披露，2024年度公司预计与招商局集团及下属企业间日常关联交易的签订合同总金额为43.24亿元，年度发生总金额为40.56亿元，而在2023年时分别为37.82亿元、31.02亿元。

在收并购方面，招商积余2023年并没有进行相关方面的操作，公司董事会秘书陈江表示，市场中一直存在着好的项目，尤其是现在行业集中度正在提升的过程中。“公司非常看重收并购市场，并坚持12箴言：战略匹配、估值合理、风险可控。”

他表示，收购的项目需要跟公司的品牌口碑、区域布局、业务结构等相匹配；同时，估值处于合理范围；此外还比较关注项目的可持续风险，包括收益的稳定性、收缴率等。

“如果2024年，积余公告说收并购了某个单位，那这个标的肯定是非常优秀的。”

2022年，招商积余完成对上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业等四家收并购企业的财务并表，上述企业于2023年实现并表收入14.24亿元，占总营收比例约9.1%，并提供了0.66亿元的归母净利，新签项目年度合同额合计1.93亿元。陈江介绍，四家企业为招商积余2023年的增速提供了5个百分点的比例。

2023年，该公司实现新签年度合同额40.44亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.39亿元，同比增长27.44%。非住业态新签年度合同额34.59亿元，同比增长28.68%，占比85.56%；住宅业态新签合同额为5.85亿元，同比下降6.55%。

公司在非住领域的优势得到了进一步的巩固，金融业态新签年度合同额同比增长67%；高校赛道新签年度合同额同比增长31%。

城市服务作为公司三驾马车之一，年内拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等项目。截止期末，公司在城市空间及其他业态的在管面积达6022.48万平方米，占非住宅业态管理面积比重28.21%，在公司七大细分非住业态中比重最高。

公司副总经理赵肖表示，“我们对发展还是有充分的信心以及丰富的手段，今年将持续夯实在优势领域的先发优势。”

今年1月，招商积余成立了余味餐饮公司，正式进驻团餐赛道；3月，招商积余旗下积余南航中标南航广西分公司机上深度清洁及座椅套更换服务项目，实现在航空赛道特色业务上的新突破。

截至2023年末，公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿平方米，同比增长10.74%。住宅业态管理面积达1.31亿平方米，同比增长2.31%，占比38.10%；非住业态管理面积达2.13亿平方米，同比增长16.66%，占比61.90%。

公司持有酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多业态物业，于期末总可出租面积为46.92万平方米，总体出租率为96%。