10月24日，上海第三批次第二轮土拍正式开拍。上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥”）与上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称“金桥房产”）、上海浦东土地控股（集团）有限公司（以下简称“土控集团”）联合竞拍获得上海市浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21地块的国有建设用地使用权，权益比例分别为外高桥33%，金桥房产42%，土控集团25%。

对于竞拍结果的影响，外高桥称，本次竞拍符合公司战略发展布局与整体经营需要，增加公司项目储备，短期内对公司的经营业绩无重大影响。

底价22.53亿元拿地

上述地块仅有一名竞买人报名参与，最终以底价22.53亿元成交。该地块成交楼面价为2.42万元/平方米，规划为普通住宅地块，出让面积48988.6平方米，容积率为1.9，规划建筑面积为93078平方米，房地联动价为5.2万元/平方米。

“外高桥以22.53亿元底价竞得浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元，地块位于祝桥板块，一直以来作为上海的房价洼地，但临近机场、高铁站等，未来发展空间较大，附近楼盘开盘价在5.4万元/平方米左右，而本宗地块楼面价为2.42万元/平方米，地价较低，未来房企盈利空间较大。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对《证券日报》记者表示。

据了解，此次拿地是外高桥今年首度拿地，上次拿地还要追溯到2022年9月份。

“外高桥拿地较少，一方面是由于自身业务重点的调整，发展园区产业赛道成为主要的方向，另一方面或许也和自身资金面紧张脱不开关系。”陈霄如是称。

公开资料显示，2021年末，外高桥“三道红线”相关指标均在合理区间内。2022年末，公司仅现金短债比指标不在合理区间内，其余两项指标均在合理区间内；2023年6月末，公司仅剔除预收款后的资产负债率在合理区间内，其余两项指标均不在合理区间内。此外，外高桥经营活动产生的现金流量净额2022年以及今年上半年也均为负数，分别为-17亿元，-14.3亿元。

此前曾发布定增预案

在此番参与拿地前，去年12月份，外高桥曾公告拟定向增发不超过35亿元，扣除发行费用后将投向新发展H2地块新建项目、森兰国际社区商业A4-2建设项目等多个项目。不过，后续外高桥不断修订相关预案，今年7月份公布的预案显示，募集资金总额不超过25.54亿元，拟投资项目也相应缩减。

外高桥称，募集资金投资项目中，拟在外高桥D1地块投资建设的生物医药产业园和在外高桥F9地块投资建设的生物医药及医疗器械研发综合体，将打造多元化的空间载体满足区域内特色产业集群需求；拟在外高桥H2地块投资建设的项目，将打造非保税的集设计、研发、制造和办公等功能的复合产业空间，实现保税和非保税功能联动；拟在外高桥H4-15地块投资建设的项目，将打造宜居的保障型租赁住宅和公寓式酒店，为上海自贸试验区外高桥片区的企业客户提供住宿配套服务。

值得一提的是，相比于此前多家实施定增的房企，外高桥募投资金投向的项目并未提及“保交楼保民生”。

“此前政策端放宽房企融资通道，恢复上市房企及涉房上市公司进行再融资。但融资资金不能用于拍地、投入新盘，而是用于购买存量项目、补充流动资金、偿还债务等。”陈霄表示，政策放宽的目的是为了优化房企资产负债表，帮助资金紧张和偿债压力大的房企渡过难关，促进房地产平稳和健康发展，而外高桥“一边定增、一边用自有资金拿地”的做法，某种程度上有悖政策初衷。

据了解，目前上述定增已经获得上海证券交易所审核通过，尚需取得中国证监会同意注册的批复。

（文章来源：证券日报）