张江科学城重要开发主体，发展空间巨大

公司是一家从事产业地产营运、高科技产业整合，提供科技金融集成服务的创业服务业集成商。房地产开发及租赁是公司的主要业务，营业收入占公司整体收入比例持续保持在90%以上，公司主要布局上海市。张江科学城位于上海市浦东新区，区位优势显著。根据上海市政府2021 年批复的《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划范围约220 平方公里，规划定位是要建设“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的世界一流科学城。

我们认为，公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体，未来发展空间巨大。

租赁面积稳步提升，业务收入具备增长潜力

从出租面积上看，公司持有物业的出租面积逐渐增加，由2018 年的109 万平方米增加至2022 年的133 万平方米，出租面积CAGR 为5%。2023H1 公司租金收入5 亿元，同比增加29.7%，租金收入恢复常态。截止2022 年底，公司存量在建项目18 个，在建面积约300 万方，在建项目计划3 年内全部完工。我们认为，随着未来在建项目逐步竣工面世，公司的租赁面积有望保持提升，租赁业务收入具备增长潜力。

新三商策略下打造科技投行，产业投资业绩逐渐释放2014 年公司提出“新三商”战略，以“科技投行”为战略发展方向，坚持浦东新区“六大硬核产业”的发展部署，打造“2+2+X”产业体系。公司产业投资规模稳步扩大，累计产业投资规模由2021 年的77 亿元增加至2023H1 的87.13 亿元。截至2023 年6 月底，公司直投项目53 个，投资金额38.69 亿元，参与投资的基金25 个，认缴出资48.44 亿元，撬动了559.14 亿元的资金规模。2021-2023H1，公司投资收益占营业利润保持上升，2023H1 达到65%。公司2023H1 净投资收益为3.27 亿元，同比2022 年扭亏为盈大幅上涨，带动公司归母净利润同比高增，同比增长1702%。公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态，以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。

融资渠道多样化，融资成本持续优化

公司融资渠道多元，拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势。公司融资总额逐步上升，融资成本持续下降。截至2022 年底，公司融资总额为201 亿元，同比增长21.4%，融资成本仅为3.3%，公司融资优势显著。此外，公司持有资产优质，2023 年6 月顺利完成扩募相关发行工作，利用公募REITs 的新型融资方式盘活公司存量资产，为公司主营业务提供资金支持。

盈利预测与估值

我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别为10.36、11.93 和13.76 亿元，对应2023 年EPS 为0.67 元/股，综合考虑公司的发展空间、投资策略、运营稳健性等方面，我们认为公司应当享有估值溢价，具备投资价值。首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

投资收益波动风险；产业地产竞争加剧；资金到位不及预期。