稳健资产

浙商研究所认为稳健资产为王！稳健资产不是下半场的开始，而是长周期的开始！浙商研究全行业、多方位为投资者挖掘两类稳健资产，即稳健价值股和稳健成长股，特推出全新系列，助力机构投资者掘金。

重点推荐

房地产——保利发展（600048.SH）

推荐起始日期：2024年5月20日

推荐首席

2023年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2022年Wind金牌分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。

浙商证券房地产团队

团队特色：做深度研究，铸年轻品牌

标签推荐：保利发展，招商蛇口，越秀地产，建发国际

团队成员：杨凡，吴贵伦

推荐理由

保利发展是优质的龙头房企，充分受益地产周期修复和长期供给侧优化。

超预期点

1、5月17日住建部和央行接连释放重磅政策。

5月17日央行接连放松利率、首付比、公积金贷款政策，住建部明确保交楼推进和计划推进收购新房的工作。根据5月4日《打破负循环，探寻修复路径》行业深度报告建立的政策研究框架。我们认为，政策短期频率高、力度大，对地产需求侧预期扭转起到重要作用。优质头部开发商，例如保利发展，有望受益于政策发力带来的基本面修复。

2、广州放松限购，保利发展广州旧改储备充足。

2024年1月27日广州市发布《进一步优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确优化调整限购政策，提出在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。我们认为，广州作为首个将改善型住房全面放开的一线城市，政策出台的速度和力度超过我们原有的预期，这显示了政策企稳房地产的决心。

根据梅云汐咨询的数据，保利发展拥有8个已确权旧改土地储备项目，占地面积为514万平；已签订意向合作旧改土地储备2个，占地面积195万平，在广州市旧改储备中名列前茅。我们认为，保利发展作为总部设立在广州且大湾区土储充裕的头部央企，将充分受益政策利好。

3、央企市值管理拟纳入考核，保利发展做表率。

1月24日，国务院新闻办公室新闻发布会提出，国资委将进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核，引导央企负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。央企市值管理纳入考核属首次提及，我们认为这和我们原先理解的央国企考核机制有显著不同。我们认为，新的政策导向会促进央国企在经营管理、回购和分红方面做出相应改善，提升股东回报。

保利发展在回购和分红方面做出表率：2024年1月22日，公司公告保利集团已增持公司2140万股，占总股本的0.18%，累计增持金额达2亿元，已达到增持计划金额下限的80.25%。2024年1月20日，公司公告2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。

驱动因素

1、政策发力企稳房地产基本面；

2、房地产板块预期差收敛。

检验与催化

公司后续销售、拿地、回购和分红进展。

盈利预测

我们预计公司2024-2026年EPS为1.12元、1.16元、1.22元，BPS为17.63元、18.79元、20.01元。

估值分析

保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期具备“剩”者为王的优势。2023Q4至2024年4月，公司股价持续回调，PB已经低至0.5倍，5月17日PB估值回升到0.7倍PB。公司在2022年和2023年房地产市场基本面持续下行的时候，PB估值在0.8-1.2倍之间。我们认为政策发力会使得公司估值先修复悲观预期，PB估值有望回归到1倍。结合短期政策利好+公司股东回购+分红比例提升+估值历史低位，保利发展配置价值凸显。

我们给予公司2024年1倍PB估值，对应17.63元每股，空间50%。

风险提示

房地产政策放松效果仍需跟踪；销售修复不及预期。