转自：中国经营网

本报记者 王登海 西安报道

随着西安全面取消住房限购政策的实施，市场关注度迅速聚焦于当地的房地产上市公司。其中，西安本土唯一的上市房企——天地源股份有限公司（以下简称“天地源”，600665.SH）的股价出现了积极反应，呈现上涨态势。

《中国经营报》记者观察到，天地源深耕西安市场多年，在2022年营收突破百亿大关，2023年在西安商品房市场的销售金额排名第九。

然而，受多重因素影响，2023年房地产市场整体下行，天地源虽在销售上实现同比正向增长，但净利润却遭遇大幅下滑，出现了亏损。这也是公司自上市以来首次出现亏损。

此外，2023年，天地源的毛利率下滑明显，由2022年的25.75%下降到13.07%，同时，公司近年来的资产负债率均维持在较高水平。

对于当前的盈利挑战，记者致电并致函天地源，截至发稿，未收到对方回复。

取消限购

5月9日，西安紧随杭州之后，宣布全面放开住房限购政策，标志着该市正式进入住房不限购的新时代。

当天，西安市住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中明确提出全面取消执行了长达7年的住房限购措施。这一重大调整意味着，居民家庭今后在西安市范围内购买新房或二手房，将不再受到购房资格的审核限制。

在住房销售方面，《通知》也进行了相应调整。当登记的家庭数量与可售房源的比例低于1.5∶1时，将不再进行公证摇号。同时，面积超过144平方米的住房在摇号选房时，将不再实施“刚需优先”政策。摇号销售的相关公示时间也由原先的3天大幅缩短至1天。

此次新政不仅解除了购房限制，还推出了多项购房支持政策。例如，在公积金贷款方面，提出首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

除了针对购房者的优惠政策，《通知》中还包含了一系列助力房地产开发商的措施。其中包括建立健全我市房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

在此背景下，天地源作为西北地区最大的以房地产开发为主业的上市公司，其股价的上涨尤为引人注目。政策发布后的首个交易日，天地源股价便呈现出强势上涨的态势，成交量也大幅增加。

市场分析师普遍认为，西安取消限购政策对于提升房地产市场信心、促进交易活跃具有积极作用，而天地源作为本土房企的龙头，将直接受益于这一政策利好。

面对股价的上涨和市场的关注，天地源也进行了回应。公司表示，已经进行了必要的核实，并确认不存在应披露而未披露的重大信息。

分析人士指出，随着限购政策的取消和市场情绪的提振，预计西安房地产市场将逐步回暖。同时，天地源及其他房地产开发商有望从市场复苏中获益，股价的上涨可能是市场对公司未来业绩改善的预期反应。

首次亏损

天地源原名上海沪昌特殊钢股份有限公司（以下简称“沪昌特钢”），成立于1992年，于1993年在上交所上市。

2003年2月，西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司收购沪昌特钢68.25%的股份，成为沪昌特钢控股股东；同年10月，沪昌特钢更名为天地源股份有限公司。

资料显示，天地源控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，最终控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。

天地源主营业务为房地产开发与经营，是西安市本土唯一一家上市房地产企业，深耕西安区域多年，2022年公司营收105.5亿元，首次突破百亿。

受多重因素叠加影响，2023年房地产销售规模已降至近年来的谷底。不过，天地源凭借布局城市稳健的基本面，销售逆势实现同比正向增长，全年实现合同销售金额114.95亿元，同比增长6.39%；权益合同销售金额100.08亿元，同比增长9.71%。

尽管天地源的营业收入实现增长，但公司净利润却遭遇大幅下降，出现了亏损。2023年全年，公司归属净利润为-3.09亿元，同比大幅下降213.93%；扣非净利润为-3.95亿元，同比下降215.81%

“受市场环境影响，公司本期结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降；同时，部分房地产项目存货出现减值迹象，公司按照会计准则要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。”对于净利润下降的原因，天地源方面解释称。

记者了解到，2023年，天地源计提各类资产减值准备合计6.8亿元，其中存货跌价准备占了重头，对多个项目计提了存货跌价准备，其中包括伴山溪谷项目、时光里项目、悦唐阁项目等，总计拟计提跌价准备6.67亿元。

此次计提资产减值准备将减少公司合并利润总额6.8亿元，减少合并净利润5.17亿元，减少合并报表范围内归属母公司净利润5.07亿元。

毛利率下降明显

近年来，天地源不仅在西安本地市场保持稳定的业务发展，而且已经成功将业务拓展至环渤海、长江三角洲、珠江三角洲区域以及重庆市的房地产市场。

不过，作为西安唯一上市的国资房地产开发公司，西安仍旧是天地源重仓区域。根据第三方数据，天地源在西安商品房市场的销售金额排名第九。

相关数据显示，2023年，天地源房地产业实现营业收入112.64亿元，其中西安地区以86.81亿元的营业收入，占比高达76.97%，继续稳居公司业务的核心区域。此外，咸阳、苏州、天津、重庆等地亦分别贡献5.46亿元、10.06亿元、2.72亿元、6.92亿元的营业收入。

从销售项目来看，2023年，天地源房地产销售项目主要来源于西安永安华府、西安高新宸樾、苏州平江观棠等项目。

根据克尔瑞、中原地产等第三方机构数据，2023年，西安市土地市场规模收缩，商品住宅成交量价齐涨，全年商品住宅成交面积同比上升21%，成交均价同比上涨7%，房地产市场整体基本面相对较好。

在这样的市场背景下，天地源仍旧采取了谨慎的投资策略，2023年全年仅在西安高新区新增一个项目，通过收购西安君正下属项目公司股权，获取了西安高新区的宅地开发权。

相关数据显示，截至2024年3月末，天地源全口径销售物业土地储备总建筑面积为171.89万平方米，权益土地储备总建筑面积为147.63万平方米。

2024年，天地源设定了全年实现销售收入约110亿元的目标，并计划通过竞拍方式储备土地，预计计容建筑面积51.08万平方米，涉及金额55.88亿元。

然而，2024年第一季度的业绩显示，天地源实现的合同销售面积和金额同比均有所下降，实现合同销售面积7.12万平方米，同比下降55.75%；实现权益合同销售面积6.19万平方米，同比下降45.46%；实现合同销售金额155471.07万元，同比下降40.52%；实现权益合同销售金额141238.69万元，同比下降31.04%。

值得一提的是，2023年，天地源的毛利率下滑明显，由2022年的25.75%下降到13.07%，减少12.68个百分点。此外，公司近4年的资产负债率均维持在较高水平，分别为87.54%、88.99%、87.28%和86.68%。