华泰证券发布研究报告称，1月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上提出：2月5日起全面降准50bp，1月25日起下调金融机构支农支小再贷款、再贴现利率25bp，即将出台完善经营性物业贷款的有关政策。同日，住建部表示保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%，2024年将继续攻坚克难。该行认为货币政策的进一步发力将从融资端和需求端助力维稳房地产市场，经营贷优化有望为持有优质资产的房企疏通融资渠道，保交楼的进展有望修复购房者信心。建议关注核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，代建能力突出的公司也有望受益。

华泰证券观点如下：

50bp降准释放较强的呵护信号，降息概率增大

根据潘功胜的发言，本次下调存款准备金率将向市场提供长期流动性约1万亿元。自21年12月降准50bp以来，央行相继于22年4月、12月、23年3月、9月四次降准，每次均为25bp。本次时隔两年再次出现50bp的全面降准，呵护市场的信号较为强烈。此外，潘功胜还提到，23年底国内主要银行下调了存款利率，1月25日起金融机构支农支小再贷款、再贴现利率将由2%下调至1.75%，这些举措有助于推动LPR下行。截至1月，1/5年期LPR已连续6/8个月不变，该行预计2月LPR下调的概率进一步增大。降准和潜在的降息，有望从融资端和需求端共同维稳房地产市场。

优化经营贷相关政策，落实融资支持

潘功胜表示，央行和金融监管总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况，文件将于两日内发布。中央金融工作会议提出一视同仁支持房企融资后：11 月央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的量化指导要求，同时拟修改相关贷款管理办法;24年1月住建部、金融监管总局提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。本次经营贷政策调整即是对金融机构座谈会相关提法的具体落实，该行预计有望放松经营贷用途、提高抵押率，同时平衡准入门槛，利好持有较多优质资产的房企。

保交楼取得阶段性成果，期待2024年攻坚克难

据新华社报道，住建部相关负责人介绍，截至23年末保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。但该行也需注意到，24年保交楼工作或将进入攻坚期，需要解决前期遗留的“硬骨头”;此外，根据央行的数据，3500亿元保交楼专项借款之外，22年末央行还推出了2000亿元保交楼贷款支持计划，该计划落地效果仍有改善空间。该行预计新推出的地级及以上城市房地产融资协调机制，有望进一步加强地方政府、商业银行和房企的协同合作，更好满足保交楼项目的合理融资需求。

风险提示：行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。