核心观点

公司拟以27.5 亿元向控股股东建发集团收购其持有的建发房产8%股权，收购完成后，公司将持有建发房产62.7%的股权。

此次收购推进了控股股东进行建发房产股权转让这一历史遗留问题的解决，收购的PB 估值倍数为1.27x，小于建发房产旗下三家上市公司的PB 估值水平，定价较为公允；根据前三季度业绩计算，此次收购预计对公司归母净利润的增厚幅度将达到4.2%，公司盈利能力将得到有效提升。

事件

公司拟以27.5 亿元向控股股东建发集团收购其持有的建发房产8%股权，收购完成后，公司将持有建发房产62.7%的股权。

简评

推进解决历史遗留问题，收购定价较为公允。2009 年时，公司与控股股东建发集团进行资产置换与股权转让，获得建发房产54.7%的股权；当时受限于资金，建发房产股权并未全部置入公司，建发集团承诺将在合适时机将自身持有的45.3%的建发房产股份转让给公司，此次公司以27.5 亿元收购8%的建发房产股权，推动了历史遗留问题的解决。此外，本次收购的PB 倍数约为1.27x，而建发房产旗下三家上市公司建发国际集团、建发物业、建发合诚的PB 倍数分别为1.45x、2.94x、3.05x，此次收购估值均小于三家上市公司的估值，定价较为公允。

预计收购完成后公司盈利能力将获提升。根据前三季度业绩数据计算，建发房产8%股权对应的归母净利润为1.2 亿元，占公司业绩的4.2%，预计收购完成后将增厚公司业绩、提升盈利能力。

销售拿地均表现较强。根据克而瑞数据，2023 年前11 月公司销售金额2161.5 亿元，同比增长16.3%，增速显著优于同期百强房企的-15.4%；前11 月公司拿地金额920.2 亿元，拿地强度为42.6%，保持较高的拿地力度；拿地货值1653.9 亿元，为后续销售提供有力保障。

上调盈利预测，维持买入评级不变。预计此次收购的股权转让将于2024 年完成，我们上调2024/2025 年的盈利预测。我们预计2023-2025 年公司EPS 分别为4.80/2.51/2.87 元（原预测为4.80/2.43/2.77 元），维持买入评级和目标价19.75 元不变。

风险提示：

1）此次收购尚未完成，存在股权转让不能顺利推进的风险。

2）公司供应链运营业务商业模式为根据商品成交额并按照一定比例收取固定的费用，2022 年以来大宗商品价格下滑，公司收入规模和盈利能力都有可能受到冲击，公司积极拓展供应链业务品类和区域，但新品类和新区域都需要培育的过程，且过程中面临风险。此外，海外业务是公司供应链业务的重要组成，当前海外主要经济体面临衰退，俄乌战争也带来地缘政治风险，都有可能对公司业务造成影响。

3）公司房地产业务板块由建发房产和联发集团两个主体运营，联发集团在三四线城市有较多存货，或对公司销售造成拖累，此外，当前房地产销售拐点未现，尽管建发房产布局于核心城市的核心区域，在过去取得了优异的的销售成绩，但这并不能代表未来。