观点网 时间已到八月下旬，广州土拍市场开出下半年首单，终于达成今年第一个百亿目标。

8月20日，中交房地产集团有限公司和广州交投睿郡置业有限公司联手拿地，以底价47.4亿元摘得广州海珠三滘立交地块，楼面价3.1万元/平方米。

据悉，该地块系海珠区今年卖出的首宗宅地，位于海珠三滘立交上盖，北侧为河涌及南洲路，南侧为广州环城高速，东侧为广州大道南。地块用地面积6.7万平方米，计容建筑面积15.2万平方米，容积率5.0。

值得注意的是，在该地块占有的6.7万平方米土地中，规划仅有3万平方米可用于建设，剩余1.7万平方米为市政道路用地，2万平方米为绿地用地。

“立交上盖”和“三路夹击”的地理形势使得该地块优缺点分明，附加的出让条件同样让该地块绑定了不少隐形成本。

延续广州上半年土拍形势，该地块以底价成交也在意料之中。

地块分析

作为本年度海珠区出让的第一宗住宅地，该地块得益于老城整体建设，居住氛围浓厚，周边学校、商业、公园等配套相对齐全。

从位置上看，该地块与2号线和广佛线交汇的南洲站直线距离仅约500米，并且有广州环城高速和广州大道在地块旁交汇，交通可谓“四通八达”。

虽然临近交通枢纽和干道便捷了该地块居民的出行，但在现实情况中，从地块步行到南洲站仍需要绕路走南洲路，实际用时和距离都更长，超过15分钟。

且由于三滘立交横穿和地铁11号线穿行，地块无法规避噪音、粉尘的影响，居住体验或将大打折扣。

由此，出让合同也对此提出相应的要求：“受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。”

在拿地消息传出后，这一缺陷被许多市民诟病，不过也依旧有人在等待中交和广州交投将会给出什么样的解决方案。

硬性配套方面，该地块配建设施不多，包括一所9班幼儿园、300平的社区卫生服务站和其他公共服务配套，总建筑面积约3510平方米。此外，条件还要求受让人须负责建设市政道路用地、绿地用地，并与项目主体同步建设、同步验收。

另悉，该地块也涉及土壤修复的相关要求，以上种种累积之后，中交地产和广州交投背负上一笔不小的隐形支出。

由此看来，目前唯一值得安慰的也就剩拿地价格了。

该地块的楼面价31278元/平米，沿着工业大道南-南洲路一线，这一价格已是近一年来海珠区挂牌宅地中楼面价最低的地块。

可以对比的是，去年12月份出让的新滘西路以北地块（石溪水厂地块），成交楼面价37056元/平方米，正在筹备入市。再往前9月份出让的东方红印刷厂地块，成交楼面价40076元/平方米。

另外，该地块距离在售项目中国铁建·西派粤府直线距550米，后者在售面积120-140平方米，均价6-8.8万元/平方米。对比该地块的楼面价格，这意味着地块未来或将有一定的价格优势，且在容积率5.0的限制下，大概率以刚需为主。

值得注意的是，下半年海珠区还有一宗宅地将于9月3日出让，位于石岗路，南向望江，直线距离江边仅约300米，因此地块起拍单价也比较高，约4.3万元/平方米。

除了位置上乘，石岗路地块还允许竞买人用电子保函作为竞拍保证金，估计会有更多的房企参与竞价。

拿地底气

不论是不规则的地块形状，还是因交通环绕而被戏称为“呼啸山庄”，三滘立交地块无疑是块难啃的硬骨头。而在地市低迷的大环境下，中交地产联手广州交投拿下该地块，或许本就具有拿地的底气。

观点新媒体查阅资料发现，广州交投与该地块有着深厚的历史渊源。

1999年，广州环城高速公路东南环段通车（含三滘收费站），三滘立交地块南部的广州东南西环高速公路办公服务区同步投入使用，地块北部仍为菜地、草地、荒地、绿化等。

直至2007年，广州市政府收回东南西环高速的收费权限。2008年8月，三滘收费站同步拆除，办公服务区则变为广州交投的总部办公区，直至2020年仍在使用。

然而在2013年底，三滘立交地块就纳入广州市土地开发的收储计划中。换言之，十余年间，该地块既作为广州交投的办公用地，也是其一直致力于盘活的存量土地资源。

直至去年，收储计划有了最新的进展。

2023年2月20日，广州交投集团与广州市土地开发中心就三滘立交地块签订《收回国有土地使用权补偿协议之补充协议二（交投集团三滘立交地块）》，推动地块收储工作迈上新台阶。

对本次三滘立交地块顺利成交，广州交投官方表示：“该地块的成功出让实现了集团存量土地资源的高效盘活利用，将有力支撑保障集团主营业务可持续、高质量发展。”

不过，除了早已紧密的地块联系，广州交投参与拿地开发，底气或许也在于曾接手并打造过类似的立交住宅项目，即广州天河东圃的兰亭盛荟项目。

2014年5月9日，广州交投与广州市土地开发中心签订东圃立交地块《收回国有土地使用权补偿协议》，至8月底地块收储工作基本完成。

同年11月10日，广州交投和广电地产（已于2016年被金地商置收购）以44.6亿元的底价拿下天河区东圃立交地块，折合楼面价12058元/平方米，最终分三期开发为兰亭盛荟项目。

据介绍，兰亭盛荟项目总占地面积为12.33万平方米，跨越东环高速路段设置有约500米长、100米宽的开放性上盖绿化平台，住宅区设置大平台与上盖绿化平台相连，给广州东部增加约6万平方米的绿化区域和丰富的文体设施。

2016年5月，兰亭盛荟项目以均价3万/平开盘，2020年以均价5万元/平清盘。在此之后，随着该项目价格连年攀升，二手最高成交价也从2019年的4万元/平方米一路高歌猛进，在去年3月楼市小阳春冲破10万元/平方米。

因此，同样面对交通立交带来的居住缺陷，兰亭盛荟项目的市政化改造为三滘立交地块提供了可参照的“优秀模板”。

此外，上一次中交地产在广州拿地还要追溯到2023年底拿下的南沙万顷沙2023NJY-5地块。除了自身项目建设，还负责按要求建设南沙全民文化体育综合体（全运会场馆）配套市政道路，在城市交通规划方面或许也积累了一定的经验。

纵观全局，接下来中交地产与广州交投将如何联手开发三滘立交地块，自然也颇有看头。